Comprar una vivienda no consiste únicamente en saber si puedes cubrir la mensualidad. Un crédito hipotecario también puede incluir enganche, avalúo, gastos notariales, seguros, comisiones y otros conceptos que cambian el dinero que necesitas al inicio y el costo total de la operación.

Esta guía sirve como lista de revisión para comparar ofertas en México. No sustituye una cotización formal: pide por escrito el desglose completo y verifica las condiciones antes de entregar anticipos o firmar.

Nota editorial: información general para México, revisada en agosto de 2026. Los porcentajes, impuestos y cargos dependen del inmueble, la institución, el estado y el contrato.

Los 10 costos que debes poner sobre la mesa

1. Enganche

Es la parte del precio que pagas con recursos propios. Un enganche mayor puede reducir el monto financiado, pero no conviene vaciar todos tus ahorros: conserva un fondo para mudanza, reparaciones y emergencias.

2. Avalúo

La institución suele requerir una valuación para conocer el valor comercial y las características del inmueble. Pregunta quién lo realiza, cuánto cuesta y si el pago es reembolsable si la operación no continúa.

3. Investigación o análisis de la solicitud

Algunas ofertas incluyen un cargo por investigar la capacidad de pago, el inmueble o la documentación. Confirma si se cobra al inicio, si se descuenta del crédito y en qué escenario se devuelve.

4. Comisión de apertura

Puede calcularse sobre el importe financiado o manejarse como una cantidad fija. Compárala en pesos, porque una diferencia aparentemente pequeña puede pesar al sumar impuestos y otros gastos.

5. Gastos notariales, registro e impuestos

La escrituración puede involucrar honorarios, inscripción, certificados y tributos locales. El importe cambia por entidad federativa y valor de la operación. Solicita una estimación de la notaría antes de apartar la vivienda.

6. Seguros

Revisa si se exige seguro de vida, daños, desempleo u otra cobertura, cuánto cuesta, cómo se paga y qué exclusiones contiene. Un seguro incluido en la mensualidad también forma parte del costo del crédito.

7. CAT

El Costo Anual Total ayuda a comparar el costo del financiamiento porque considera más elementos que la tasa anunciada, como comisiones y ciertos cargos. La información de CONDUSEF sobre el CAT explica por qué no basta mirar una sola cifra.

8. Pago mensual y fecha de vencimiento

Confirma qué incluye la mensualidad: capital, intereses, seguros, comisiones y, si aplica, impuestos. Simula el pago en un mes con gastos escolares, mantenimiento o una reducción temporal de ingresos.

9. Pago total

Pide una tabla de amortización y observa cuánto terminarías pagando al mantener el crédito hasta el final. No compares ofertas con distintos plazos sin considerar que una mensualidad menor puede prolongar el pago de intereses.

10. Condiciones para pagos anticipados

Pregunta si existe comisión o procedimiento especial para abonos a capital, liquidación anticipada, reestructura o cambio de esquema. Solicita que la respuesta aparezca en la documentación contractual, no solo en una explicación verbal.

Qué comparar entre dos ofertas

Elemento	Pregunta útil
Tipo de tasa	¿Es fija, variable o está expresada en una unidad que puede cambiar?
CAT	¿La cifra corresponde al mismo plazo, monto y fecha de cálculo?
Desembolso inicial	¿Cuánto efectivo necesito el día de la firma, además del enganche?
Mensualidad	¿Incluye seguros y qué pasa si la pago después de la fecha límite?
Pago total	¿Cuál es el importe estimado si mantengo el crédito hasta el final?

Documentos y preguntas antes de firmar

Ten a la mano la oferta vinculante o cotización, contrato, tabla de amortización, pólizas, comisión de apertura y cálculo de gastos de cierre. Pregunta qué ocurre si el avalúo es menor al precio de compraventa, si el vendedor tiene adeudos o si la fecha de escrituración cambia.

La guía de CONDUSEF sobre crédito hipotecario recomienda comparar el CAT y considerar gastos como enganche, avalúo, investigación, notaría y seguros. También puedes revisar su orientación sobre los costos de comprar una primera casa.

Una prueba de presupuesto

• Calcula el pago de vivienda más mantenimiento, predial, servicios y transporte.
• Deja un colchón para reparaciones y gastos de cierre que se muevan al formalizar.
• No uses un crédito de tarjeta para completar el enganche sin entender su CAT y el pago total.
• Compara con tu fondo de emergencia; una vivienda no debe dejarte sin liquidez.

Conclusión: la oferta más conveniente no siempre es la que muestra la mensualidad más baja. La decisión debe considerar efectivo inicial, CAT, seguros, condiciones del contrato y pago total, todo expresado de manera comparable.

Este material es educativo y no sustituye asesoría financiera, legal, notarial o hipotecaria. Los costos reales deben confirmarse con la institución y la notaría.